Alles über das Miteigentum in Luxemburg

Glossar des Miteigentums

Haben Sie die Einladung zur HV (Hauptversammlung) erhalten? Die Nebenkostenabrechnung des Verwalters? Kennen Sie die Mitglieder des Verwaltungsbeirats?

All diese Fragen müssen Sie beantworten, wenn Sie in eine Miteigentümergemeinschaft eintreten. Lassen Sie uns gemeinsam überprüfen, ob Sie die wichtigsten Grundsätze beherrschen, die Sie kennen sollten, um sich mit Ihren Nachbarn auszutauschen!

Wohnungseigentümergemeinschaft: Zusammenschluss aller Miteigentümer eines Gebäudes. Sie ist eine eigene Rechtspersönlichkeit, genauso wie eine Gesellschaft. Sobald Sie eine Wohnung in einer Miteigentümerschaft erwerben, werden Sie automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft.

Die Hauptversammlung oder HV: Das ist die Versammlung aller Miteigentümer, die einmal im Jahr stattfindet und bei der die Entscheidungen getroffen werden. Die Stimmen werden entsprechend den Anteilen am Miteigentum gezählt. Diese Anteile heißen Tantiemen und werden von der Katasterverwaltung berechnet. Sie sollten wissen, dass Sie sich vertreten lassen und Ihre „Vollmacht“ einem Nachbarn oder dem Verwalter anvertrauen können, wenn Sie bei der HV nicht anwesend sein können. Es muss mindestens eine HV pro Jahr abgehalten werden, und was dort beschlossen wird, muss in einem Protokoll festgehalten werden, das von allen Parteien unterzeichnet wird. Dies hilft dabei, die Verwaltung des Gebäudes über die Jahre hinweg zu verfolgen, insbesondere bei einem Wechsel der Hausverwaltung oder bei einem Eigentümerwechsel.

Verwaltungsbeirat: Er besteht aus einer kleinen Anzahl von Miteigentümern, die in der HV gewählt werden. Er unterstützt die Verwaltung, kontrolliert ihre Arbeit und hält Verbindung zu allen Miteigentümern. Manchmal kann er von der Eigentümergemeinschaft erweiterte Vorrechte erhalten.

Verwaltung: Die Verwaltung ist der gesetzliche Vertreter der Miteigentümerschaft. Sie ist von der Eigentümergemeinschaft beauftragt, die auf der Hauptversammlung getroffenen Entscheidungen auszuführen.

Ist es in Luxemburg Pflicht, eine Verwaltung zu haben?

Ja, eine Verwaltung ist Pflicht. In Eigentümergemeinschaften mit weniger als 10 Losen ist eine unabhängige professionelle Hausverwaltung jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. Der Verwalter kann einer der Miteigentümer sein, der dieses Amt ehrenamtlich ausübt.

Rolle und gesetzliche Pflichten der Verwaltung

Die Rolle des Verwalters, ob professionell oder ehrenamtlich, ist gesetzlich geregelt und besteht aus drei Aufgaben:

• Administrativ: Sicherstellen, dass gegenüber den Behörden die erforderlichen Genehmigungen für jegliche Änderung der Eigentumsverhältnisse vorliegen.
• Rechnungswesen: Führen einer ordentlichen Buchhaltung, antizipieren von Ausgaben.
• Technik: Arbeit für den Erhalt des Gebäudes. Entscheidung über den Austausch des Heizkessels, wenn dieser z. B. regelmäßig hohe Wartungskosten verursacht.

"Die wichtigste Aufgabe der Verwaltung ist es, sicherzustellen, dass sie über die nötigen Mittel verfügt, um das Miteigentum ordnungsgemäß instand zu halten und die Rechnungen zu bezahlen. Dies ist besonders wichtig in einem Umfeld stark steigender Gaspreise, wie wir es derzeit erleben", erklärt Marjorie Drapier, Leiterin der Abteilung Hausverwaltung und Mietverwaltung bei INOWAI.

Die Abstimmungsregeln in der HV

Wenn der Verwalter ehrenamtlich tätig ist, kann es vorkommen, dass die Abstimmungsregeln in der HV aus bloßer Unkenntnis der Rechtslage nicht eingehalten werden.

So gibt es je nach Art der gestellten Anträge unterschiedliche Regeln. Diese Mehrheitsregeln werden in Tausendsteln ausgedrückt.

Einstimmigkeit: Alle Miteigentümer, die bei der HV anwesend sind oder nicht, müssen Änderungen wie z. B. der Änderung der Verteilung der Kosten (gemäß der Eigentumsordnung) zustimmen. Zum Beispiel, wenn beschlossen wird, dass die Eigentümer des Erdgeschosses nicht mehr zu den Wartungskosten des Aufzugs beitragen. Auch der Verkauf von Gemeinschaftsteilen erfordert die Zustimmung aller.

3/4-Mehrheit: Für die Änderung der Eigentumsordnung oder für Umbauarbeiten ist eine 3/4-Mehrheit aller anwesenden oder nicht anwesenden Miteigentümer erforderlich.

Absolute Mehrheit: Von einer absoluten Mehrheit spricht man, wenn die Mehrheit aller Tausendstel (ob anwesend oder nicht) dafür gestimmt hat. Diese Abstimmung ist erforderlich für die Ernennung oder Entlassung des Verwalters, die Erteilung von Genehmigungen an bestimmte Eigentümer, wie z. B. für die Installation einer Markise oder einer privaten Satellitenanlage, sowie für Optimierungsarbeiten.

Einfache oder relative Mehrheit: Von einer einfachen Mehrheit spricht man, wenn die Hälfte der bei der HV anwesenden oder vertretenen Personen dafür sind. Diese Abstimmung ist erforderlich, um den Jahresabschluss, den Jahreshaushalt, Wartungs- oder Reparaturarbeiten, wie z. B. die Reparatur des Heizkessels, zu genehmigen.

Was sind die größten Missverständnisse in Bezug auf das Miteigentum?

Jede private Installation wird der Versammlung zur Abstimmung vorgelegt. Sie möchten eine Pergola aufstellen? Eine Ladestation auf Ihrem Parkplatz? Dazu müssen Sie die Genehmigung der Miteigentümer auf der Hauptversammlung einholen.

Die Hausverwaltung muss bei Problemen benachrichtigt werden. Bedenken Sie, dass die Verwaltung im Gegensatz zu Ihnen nicht unbedingt vor Ort ist. Denken Sie daran, sie im Falle einer Störung so schnell wie möglich zu benachrichtigen, ebenso wie den Verwaltungsbeirat, der die Angelegenheit weiterverfolgen wird.

Nicht jedes Problem fällt in den Zuständigkeitsbereich der Verwaltung. Die Verwaltung verwaltet die gemeinsamen Teile, aber nicht das, was privat ist. Ihre Heizung leckt? Rufen Sie einen Klempner. Nur wenn es ein Problem mit der Anlage gibt, muss die Hausverwaltung benachrichtigt werden. Ihr Nachbar parkt auf Ihrem Parkplatz? Bitten Sie ihn, Ihr Eigentumsrecht zu respektieren. Die Hausverwaltung ist nicht für Streitigkeiten zuständig, die in den Bereich der privaten Parteien fallen.

Im Schadensfall zahlen alle. Das Garagentor wurde beschädigt, aber es ist nicht klar, von wem? Wer hat einen alten Kühlschrank in den Hof gestellt? Falls der Verursacher des verursachten Problems nicht ermittelt werden kann, müssen alle Miteigentümer für die Reparatur der Tür oder die Entsorgung des Sperrmülls bezahlen.

Die Kosten für große Renovierungen müssen im Voraus berücksichtigt werden. Ab Oktober 2022 muss jeder Miteigentümer je nach Energieklasse des Gebäudes einen bestimmten Betrag in einen Fonds für Renovierungsarbeiten einzahlen, der dazu dient, eine teure Renovierung vorherzusehen: Dach, Fassade, Wärmedämmung etc.

Wie hoch sind die Kosten für eine professionelle Hausverwaltung?

Die Einstiegspreise liegen bei etwa 20 € bis 40 € pro Monat und Los. Auf dem Markt für die Verwaltung von Wohnungsmiteigentum herrscht ein starker Preiswettbewerb.

"Das Honorar der Verwaltung muss sich am Zustand des Gebäudes und den Erwartungen der Miteigentümer orientieren. Wenn das Gebäude größere Arbeiten erfordert, wird der Preis nach oben korrigiert, um Sie bei der Auswahl des besten Dienstleisters effizient zu unterstützen", erklärt die Verantwortliche für die Hausverwaltung von INOWAI.

Für diejenigen unter Ihnen, die den günstigsten Preis wählen, ein Tipp: Lesen Sie die Aufgabenbeschreibung der gewählten Hausverwaltung genau durch, um mögliche versteckte Kosten zu erkennen. Fragen Sie sich z. B., ob außerordentliche Hauptversammlungen extra berechnet werden und wie hoch die Kosten dafür sind. Sind die Kosten für die Einberufung von HV und andere Sendungen von Papierdokumenten enthalten? Gibt es eine Provision, die von der Hausverwaltung auf die von der HV beschlossenen Arbeiten erhoben wird? Diese „Zusatzdienstleistungen“ könnten die Kosten, die auf den ersten Blick attraktiv erschienen, in die Höhe treiben.

Neben dem Honorar der Verwaltung gibt es noch andere häufige Frustrationspunkte für die Miteigentümer.

Welche Versicherung bei Miteigentümerschaft?

Die Versicherung des Miteigentums versichert das Gebäude, während die Versicherung jedes Eigentümers dazu dient, den Inhalt der Wohnung abzudecken.

Im Brandfall ist also die Versicherung des Miteigentums für das Gebäude zuständig, während Ihr persönliches Eigentum durch Ihre Wohnungsversicherung abgedeckt ist.

Denken Sie daran, Ihrem Versicherer gegenüber zu erwähnen, dass Sie in einem Miteigentum leben, um Doppelversicherungen in Ihrer Wohnungsversicherung zu vermeiden. Nennen Sie ihm alle Verbesserungen, die Sie in Ihrer Wohnung vorgenommen haben, z. B. den Einbau einer Einbauküche oder einer Whirlpool-Badewanne. Denken Sie auch daran, den Preis Ihrer Designermöbel, Ihres Schmucks und Ihrer Computerausrüstung in den Betrag des Inhalts, den Sie versichern, einzubeziehen. Zwei Artikel können Ihnen helfen:

5 wichtige Punkte, die Sie vor dem Abschluss Ihrer Wohnungsversicherung beachten müssen

10 Anzeichen, dass Ihr Versicherungsvertrag nicht mehr auf dem neuesten Stand ist

Denken Sie daran, dass Ihre individuelle Versicherung auch diejenige ist, die Sie bei Schäden an Dritten schützt, wenn zum Beispiel einer Ihrer Blumenkästen auf das Auto des Nachbarn fällt.

Vielen Dank an INOWAI, Immobilienagentur und professionelle Hausverwaltung in Luxemburg, für ihre wertvollen Einblicke.