Hat die Scheidung Auswirkungen auf Ihren laufenden Immobilienkredit?
Die Aussprache der Scheidung hebt Ihre Verpflichtungen gegenüber der Bank nicht auf. Der Immobilienkredit läuft während des gesamten Verfahrens und auch danach bis zu seiner vollständigen Rückzahlung normal weiter.
Wenn Sie das Darlehensangebot zu zweit als Mitdarlehensnehmer unterzeichnet haben, gilt die Solidaritätsklausel: Sie bindet Sie gegenüber der Bank, unabhängig davon, was in Ihrem Privatleben geschieht. Die Ehe kann aufgelöst werden, diese vertragliche Verpflichtung jedoch nicht.
Alles hängt davon ab, wie das Darlehen ursprünglich aufgenommen wurde:
- Allein aufgenommenes Darlehen: Sie bleiben allein für die monatlichen Raten verantwortlich, auch wenn Ihr Ex-Partner in der Immobilie gewohnt hat.
- Zu zweit aufgenommenes Darlehen: Sie sind beide verpflichtet, die gesamten Fälligkeiten zu zahlen, unabhängig davon, wer heute in der Immobilie lebt.
Unser Rat: Informieren Sie Ihre Bank und Ihren Versicherer, sobald das Trennungsverfahren beginnt. So können Sie Umstrukturierungslösungen frühzeitig planen, statt später unter ihnen zu leiden.
Welche 3 Optionen haben Sie, um das Darlehen nach einer Scheidung zurückzuzahlen?
Um die Zukunft der Immobilienfinanzierung zu regeln, haben Sie drei konkrete Möglichkeiten:
- Die Immobilie verkaufen: Das ist die häufigste Lösung. Der Erlös aus dem Verkauf dient vorrangig dazu, das noch fällige Restkapital zurückzuzahlen. Bleibt ein positiver Saldo übrig, wird er zwischen Ihnen gemäß Ihrem Ehevertrag und Ihrem ehelichen Güterstand aufgeteilt. Ein Punkt, den Sie vorab prüfen sollten: mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen, die in Ihrem Darlehensvertrag vorgesehen sind.
- Den Anteil der anderen Person übernehmen (Ausgleichszahlung): Sie möchten die Immobilie behalten? Sie entschädigen Ihren Ex-Partner und lassen anschließend den Immobilienkredit allein auf Ihren Namen übertragen. Er oder sie wird damit von der Schuld befreit.
- Gemeinsam weiter zurückzahlen: Sie bleiben Mitdarlehensnehmer und Miteigentümer der Immobilie, häufig auf Basis einer Vereinbarung über gemeinschaftliches Eigentum. Diese Lösung setzt ein gutes Einvernehmen und echtes gegenseitiges Vertrauen voraus: Die Immobilie kann zum Beispiel vermietet werden, um die monatlichen Raten zu decken.
Ausgleichszahlung: Wie berechnet man den zu zahlenden Betrag?
Die Ausgleichszahlung ist der finanzielle Ausgleich, den Sie an Ihren Ex-Partner zahlen, um dessen Anteil zu übernehmen und Alleineigentümer der Immobilie zu werden.
Sie wird auf der Grundlage des aktuellen Marktwerts der Immobilie und des bei der Bank noch ausstehenden Kapitals berechnet. Bei einer Aufteilung 50/50 ist die Formel einfach:
Höhe der Ausgleichszahlung = (geschätzter Wert der Immobilie − Restkapital) ÷ 2
Ein konkretes Beispiel:
Sie besitzen gemeinsam eine Wohnung mit einem geschätzten Wert von 700.000 €. Bei der Bank sind noch 300.000 € zurückzuzahlen.
• Der Nettovermögenswert, der aufzuteilen ist: 700.000 € − 300.000 € = 400.000 €.
• Wenn Sie die Immobilie behalten, müssen Sie Ihrem Ex-Partner eine Ausgleichszahlung von 200.000 € leisten (400.000 € ÷ 2) und zusätzlich die verbleibenden 300.000 € Kredit allein übernehmen.
Bevor die Bank diese Übertragung bestätigt und den anderen Ehepartner aus der Verpflichtung entlässt, prüft sie sorgfältig Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit und Ihre Bonität, um sicherzustellen, dass Sie die Schuldenlast allein tragen können.
Wie kann man sich aus einem gemeinsamen Immobilienkredit entlassen lassen?
Um nicht mehr an eine gemeinsam aufgenommene Schuld gebunden zu sein, muss ein Verfahren zur Entlassung aus der gesamtschuldnerischen Haftung bei der Bank eingeleitet werden.
- Der schriftliche Antrag: Sie und Ihr Ex-Partner übermitteln Ihrer Bank gemeinsam einen schriftlichen Antrag auf Entlassung aus der gesamtschuldnerischen Haftung. Daraufhin wird eine eingehende Prüfung der Unterlagen des Kreditübernehmers vorgenommen (Einkommen, berufliche Stabilität, maximale Verschuldungsquote).
- Und im Fall einer Ablehnung? Die Bank ist nicht verpflichtet, zuzustimmen. Wenn sie die Einkünfte für unzureichend hält, kann sie ablehnen. Dann bleiben Alternativen: eine zusätzliche Sicherheit stellen (Bürgschaft, Hypothek) oder den Kredit von einem anderen Bankinstitut übernehmen lassen.
Solange die Entlassung aus der gesamtschuldnerischen Haftung nicht offiziell von der Bank bestätigt und schriftlich festgehalten wurde, bleiben Sie beide gesamtschuldnerisch für die Zahlung verantwortlich. Wenn die Person, die den Kredit übernimmt, zahlungsunfähig wird, kann die andere zur Zahlung herangezogen werden.
Und was geschieht im Fall einer Scheidung mit der Restschuldversicherung?
Die Restschuldversicherung ist Ihre Todesfall- und Invaliditätsdeckung im Zusammenhang mit dem Darlehen. Sie muss zwingend angepasst werden, sobald der Immobilienkredit den Inhaber wechselt oder strukturell geändert wird.
Wenn Sie die Immobilie und den Kredit allein übernehmen, muss Ihre Restschuldversicherung auf 100 % des Anteils auf Ihren Namen lauten, damit das Kapital im Falle eines Schicksalsschlags vollständig abgesichert ist. Bei der Person, die aus dem Darlehen ausscheidet, werden die Garantien ihrerseits gekündigt oder angepasst. Das ist auch ein guter Zeitpunkt, um Angebote zu vergleichen und – warum nicht – den Versicherer zu wechseln, um Ihre Beiträge zu optimieren.
Was das luxemburgische Steuerrecht betrifft, sollten Sie folgenden Punkt mit Ihrem Steuerberater klären: Eine neue Restschuldversicherung, die im Rahmen einer Umschuldung oder einer Ausgleichszahlung nach einer Scheidung abgeschlossen wird, kommt in der Regel nicht in den Genuss der außerordentlichen Anhebung der Abzugsgrenze, die der einmaligen Prämie beim Erstkauf vorbehalten ist. Gut zu wissen, um Überraschungen bei Ihrer Steuererklärung zu vermeiden.
Was tun bei Uneinigkeit zwischen Ex-Partnern?
Wenn die Trennung konfliktreich verläuft, gilt eine goldene Regel: Unterbrechen Sie niemals die Zahlungen. Die monatlichen Raten des Immobilienkredits müssen weiterhin fristgerecht gezahlt werden, solange keine rechtliche Lösung (Verkauf oder Übernahme) offiziell beschlossen wurde.
Welches Risiko besteht, wenn einer von Ihnen nicht mehr zahlt? Die Bank kann sich dann sofort an den anderen Ehepartner wenden und die Zahlung von 100 % der Fälligkeit verlangen – mit Verzugszinsen und Bankeintrag als Folge. Bei anhaltender Uneinigkeit über das Schicksal der Immobilie oder über die Höhe der Ausgleichszahlung gibt es Rechtsmittel: Familienmediation oder, als letztes Mittel, das Familiengericht.
Ein letzter Rat: Bewahren Sie alle Nachweise über Ihre Zahlungen und persönlichen Einlagen, die während des Zusammenlebens geleistet wurden, sorgfältig auf.
Im Fall einer Scheidung sollten Sie sich von Fachleuten zum Immobilienkredit beraten lassen
Die Regelung des Schicksals eines Immobilienvermögens erfordert mehrere sich ergänzende Fachkenntnisse, um Ihre finanziellen und rechtlichen Interessen zu sichern:
- Der Bankberater: unerlässlich, um Ihre individuelle Kreditfähigkeit zu analysieren und das Verfahren zur Entlassung aus der gesamtschuldnerischen Haftung zu bearbeiten.
- Der Notar: zwingend erforderlich, um den Ausgleichszahlungserwerb zu beglaubigen, die Teilungsurkunde zu erstellen und die Änderungen, die der Grundbuchpflicht unterliegen, einzutragen.
- Der Versicherungsberater: unverzichtbar, um die Anteile neu zu berechnen und Ihre Restschuldversicherung an Ihre neue Lebenssituation anzupassen.
