In Mietimmobilien in Luxemburg zu investieren, ist eine ausgezeichnete Möglichkeit des Vermögensaufbaus. Die Rentabilität Ihrer Investition hängt jedoch vor allem vom regelmäßigen Eingang der Mieten ab. Angesichts des Risikos unbezahlter Mieten ist die Mietausfallversicherung für viele Vermieter, die ihre Mieteinnahmen absichern möchten, zur Selbstverständlichkeit geworden. Wir erklären Ihnen, wie sie funktioniert.
Die Mietausfallversicherung, auch Garantie für unbezahlte Mieten genannt, ist ein Vertrag, der speziell für Sie als Vermieter gedacht ist. Ihre Funktion: den Ausfall der Mietzahlungen und Nebenkosten durch Ihren Mieter auszugleichen.
Über die unmittelbaren finanziellen Verluste hinaus übernimmt sie in der Regel auch die Verfahrens- und Anwaltskosten vor dem in Luxemburg zuständigen Gericht. Konkret funktioniert die Garantie nach dem Prinzip des Forderungsübergangs: Der Versicherer entschädigt Sie schnell für die geschuldeten Beträge und übernimmt anschließend selbst die rechtlichen Schritte gegen den Mieter, um die Gelder zurückzufordern. Wichtig zu wissen: Diese Versicherung ist in Luxemburg nicht verpflichtend.
Sobald ein Zahlungsverzug gemäß dem im Mietvertrag festgelegten Fälligkeitstermin festgestellt wird, wird ein genau festgelegtes Verfahren eingeleitet. Erster Schritt: eine höfliche Zahlungserinnerung. Wenn die Situation anhält, folgt eine offizielle Zahlungsaufforderung per Einschreiben mit Empfangsbestätigung. Begleicht der Mieter seine Schuld noch immer nicht? Dann muss der Schadensfall innerhalb der in Ihren Allgemeinen Bedingungen festgelegten Fristen Ihrem Versicherer gemeldet werden. Sobald die Unterlagen geprüft wurden, wird Ihnen die monatliche Entschädigung innerhalb der im Vertrag vorgesehenen Höchstgrenzen ausgezahlt. Währenddessen übernimmt der Versicherer bei Bedarf die weitere Abwicklung des streitigen Verfahrens.
Der Umfang Ihres Schutzes hängt von der gewählten Formel ab, in jedem Fall deckt sie jedoch die von Ihrem Mieter nicht gezahlten Mieten und Nebenkosten ab. Jeder Vertrag sieht eine globale Höchstgrenze für die Entschädigung sowie eine maximale Dauer der Kostenübernahme vor, zum Beispiel bis zu 24 oder 36 Monate. Gerichtskosten, Anwaltshonorare und Kosten des Gerichtsvollziehers sind ebenfalls gedeckt.
Gut zu wissen: Viele Versicherer bieten optional eine Erweiterung an, um Sachschäden und die bei Auszug des Mieters festgestellten Instandsetzungskosten zu entschädigen.
Vor der Unterzeichnung prüft der Versicherer die Bonität und die finanzielle Stabilität des potenziellen Mieters. Die Kriterien? Stabile und nachweisbare Einkünfte (die letzten drei Gehaltsabrechnungen), ein solides Arbeitsverhältnis (ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder ein Beamtenstatus wird in der Regel bevorzugt) sowie das Fehlen bekannter Zahlungsprobleme. Die Mietunterlagen müssen insgesamt genehmigt werden.
Ein kleiner, aber wichtiger Hinweis: Diese Kriterien gehören zur internen Politik jedes Versicherers zur Risikobewertung, nicht zu einer gesetzlichen Verpflichtung in Luxemburg.
Die Kosten einer Mietausfallversicherung bleiben im Verhältnis zur finanziellen Sicherheit, die sie Ihnen bietet, angemessen. Die Prämie wird in der Regel als Prozentsatz der Jahresmiete einschließlich Nebenkosten berechnet. Ihre Höhe variiert nach mehreren Kriterien: der monatlichen Miete, der Art der Immobilie (Haus oder Wohnung), dem Bonitätsprofil des Mieters und dem Umfang der gewählten optionalen Leistungen, etwa der Deckung von Sachschäden. Diese Prämie tragen Sie als Vermieter vollständig selbst.
Ein häufiger Irrtum bei Vermietern ist die Annahme, dass ihre klassische Hausratversicherung vom Typ „nicht selbstnutzender Eigentümer“ sie auch bei Mietausfall absichert. Das ist nicht der Fall. Die traditionelle Hausratversicherung dient nur dazu, Sachschäden am Gebäude oder am Mobiliar abzudecken: Brand, Wasserschäden, Sturm, Diebstahl. Sie greift niemals, um einen Zahlungsausfall Ihres Mieters auszugleichen. Um in diesem Punkt wirklich abgesichert zu sein, müssen Sie eine spezielle Option oder Erweiterung für unbezahlte Mieten abschließen.
Ohne Versicherung müssen Sie das gesamte, durch luxemburgisches Recht geregelte Verfahren selbst führen. Es beginnt mit schriftlichen Mahnungen und Versuchen einer einvernehmlichen Regelung. Ist der Dialog abgebrochen, müssen Sie den Friedensrichter anrufen, um ein Verfahren zur Kündigung des Mietvertrags einzuleiten und am Ende des Verfahrens eine Räumungsanordnung zu erwirken.
Diese Schritte dauern oft viele Monate, in denen keine Mieten mehr eingehen. Genau hier beweist die Versicherung ihren Nutzen: Sie ermöglicht es Ihnen, während des gesamten Verfahrens weiterhin Ihre Mieteinnahmen zu erhalten, und entlastet Sie von der administrativen und finanziellen Verwaltung des Rechtsstreits.
Nein. Die Mietausfallversicherung ist ein Vertrag zum Schutz Ihrer finanziellen Interessen als Vermieter, daher müssen Sie der Versicherungsnehmer und die begünstigte Person sein.
Die mietende Person ist ihrerseits gesetzlich und vertraglich verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung für Mieter abzuschließen, die häufig in ihrer Hausversicherung für Mieter enthalten ist. Sie deckt erhebliche Sachschäden ab, die der Mieter der Wohnung während der Mietdauer versehentlich zufügen könnte.
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